계약 후 해야 할 일, 전입신고·확정일자·임대차 신고·보증보험

입주 당일, 전입신고와 확정일자

보증금을 지키는 힘은 두 가지에서 나옵니다.

대항력이 있으면 집주인이 바뀌어도 새 집주인에게 계약 기간과 보증금 반환을 주장할 수 있습니다. 우선변제권이 있으면 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 나보다 뒤에 생긴 권리보다 먼저 보증금을 배당받습니다.

• 전입신고는 정부24에서 온라인으로 하거나 주민센터를 방문해 할 수 있습니다.
• 확정일자는 주민센터, 등기소에서 받을 수 있고 인터넷등기소에서도 온라인으로 받을 수 있습니다. 확정일자는 계약서를 쓴 날부터 미리 받아 둘 수 있습니다.
• 인터넷등기소로 신청하면 평일 16시 이후 접수분은 다음 근무일에 부여될 수 있고, 18시 이후나 주말·공휴일 접수분은 다음 근무일에 부여됩니다. 날짜가 하루 밀리면 순위가 달라질 수 있으니, 당일에 받으려면 평일 낮에 주민센터를 방문하세요.
• 정부24에서 전입신고만 하면 확정일자는 따로 받아야 합니다. 둘을 함께 챙기세요.

전입신고를 마친 뒤에는 주민등록을 옮기지 않고 계속 유지해야 대항력이 유지됩니다. 잠시라도 다른 곳으로 주민등록을 옮기면 대항력을 잃습니다. 가족의 주민등록을 그대로 남겨 둔 경우는 예외로 인정됩니다.

30일 안에 주택 임대차 신고

2021년 6월부터 시행된 주택 임대차 신고제(전월세 신고제)에 따라 아래 계약은 신고해야 합니다.

• 대상 금액: 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과
• 대상 지역: 특별자치시·특별자치도, 시·구, 광역시와 경기도의 군 (경기도 외 도의 군 지역은 제외)
• 기한: 계약을 맺은 날부터 30일 이내
• 방법: 부동산거래관리시스템 온라인 신고 또는 주민센터 방문. 임대인과 임차인이 함께 신고하며, 두 사람이 서명한 계약서를 한쪽이 내면 함께 신고한 것으로 봅니다.
• 금액 변동 없이 기간만 늘리는 갱신 계약은 신고 대상이 아닙니다.

신고하면서 계약서를 내면 확정일자를 받은 것으로 처리됩니다. 전입신고를 할 때 임대차계약서를 함께 내면 임대차 신고도 함께 처리됩니다.

전세보증금반환보증 가입

집주인이 보증금을 돌려주지 못하면 보증기관이 대신 지급해 주는 상품입니다. 공공 보증기관인 주택도시보증공사(HUG)의 기준은 다음과 같습니다.

예를 들어 공시가격 2억원인 빌라라면 주택가격은 2억 8천만원, 그 90%인 2억 5,200만원 안에서 보증금과 선순위 채권을 합쳐야 가입할 수 있습니다. 공시가격만 아는 경우 **공시가격의 약 126%**가 사실상 상한선이라고 생각하면 됩니다.

보증부 월세(반전세)는 HUG가 자체 기준(연 6.5%)으로 월세를 보증금으로 환산해 한도를 따집니다. 이 비율은 법정 전월세 전환율과 다른 숫자입니다.

살면서 챙길 것

• 등기부를 가끔 열람하세요. 집주인이 바뀌거나 새 압류가 들어오면 빨리 알수록 대응할 시간이 생깁니다.
• 집주인이 바뀌어도 대항력을 갖췄다면 새 집주인이 임대인 지위를 이어받습니다. 보증금도 새 집주인에게 청구합니다.
• 월세는 계좌이체로 내고 기록을 남기세요. 2기(두 달 치) 이상 밀리면 집주인이 계약갱신을 거절하거나 계약을 해지할 수 있습니다.

만기가 다가오면

계약을 연장할지, 이사할지는 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 정해서 알려야 합니다. 이 기간을 놓치면 같은 조건으로 계약이 자동 연장될 수 있습니다. 계약갱신청구권과 보증금 반환에서 자세히 확인하세요.