경매 권리분석

권리분석은 이 순서로 해요

1. 말소기준권리 찾기. 근저당·가압류·압류·담보가등기·경매개시결정 가운데 가장 먼저 등기된 것이 기준이에요. 건물 전부에 대한 선순위 전세권자가 배당요구를 했다면 그 전세권이 기준이 되기도 해요.

2. 기준보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안아요. 선순위 가처분·소유권이전청구권 가등기·지상권·전세권(배당요구 안 한 경우)이 대표적이에요. 기준과 그 뒤의 권리는 매각으로 사라져요.

3. 임차인은 전입일 다음 날 0시로 비교해요. 그 시각이 기준 등기보다 빠르면 대항력이 있어, 배당으로 다 못 받은 보증금을 낙찰자가 돌려줘야 해요.

4. 배당은 집행비용 → 소액임차인 최우선변제(배당할 돈의 절반까지) → 당해세 → 담보권과 확정일자 임차인의 순위 순서로 나눠요. 가압류가 근저당보다 앞서면 먼저 비율대로 나눈 뒤(안분) 근저당이 뒤 순위 몫을 가져와요(흡수).

필요한 서류는 모두 무료예요

대법원 법원경매정보에서 사건번호로 검색하면 매각기일이 잡힌 물건의 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 무료로 볼 수 있어요. 등기부는 인터넷등기소에서 열람(700원)해 PDF로 저장하면 2단계에서 바로 불러올 수 있어요.

근거 조문: 민사집행법 제91조, 제148조, 주택임대차보호법 제3조, 제8조, 시행령 제10조

자주 묻는 질문

함께 보면 좋은 글