소액임차인 최우선변제, 지역별 보호 금액

최우선변제란

집이 경매나 공매로 넘어가면 원래는 등기 순서대로 배당을 받습니다. 그런데 보증금이 적은 임차인은 이 순서와 관계없이 보증금 중 일정 금액을 근저당권자보다도 먼저 돌려받을 수 있습니다. 주거 약자를 보호하기 위한 제도로, 이를 최우선변제라고 합니다.

지역별 기준 (2023년 2월 21일 이후)

예를 들어 서울에서 보증금 1억 5천만원에 사는 임차인은, 집에 걸린 근저당이 2023년 2월 21일 이후에 설정됐고 아래 조건을 갖췄다면 경매가 되더라도 5,500만원까지 은행보다 먼저 받습니다. 나머지는 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 시점의 순서에 따라 배당받습니다. 보증금이 1억 7천만원이라면 기준을 넘어 최우선변제 대상이 아닙니다.

같은 보증금 1억 5천만원이라도 근저당이 2021년 5월 11일부터 2023년 2월 20일 사이에 설정됐다면 그 은행보다 먼저 받는 돈은 5,000만원이고, 그보다 더 오래된 근저당이라면 그 당시 기준을 넘어 아예 최우선변제를 받지 못할 수 있습니다.

놓치기 쉬운 조건

• 경매개시결정 등기 전에 입주와 전입신고를 마쳐야 합니다. 경매가 시작된 뒤 들어온 임차인은 보호받지 못합니다.
• 소액임차인들이 받는 최우선변제 금액의 합은 주택가액(대지 가액 포함)의 2분의 1을 넘지 못합니다. 소액임차인이 많은 다가구주택에서는 실제 받는 금액이 줄어들 수 있습니다.
• 배당을 받으려면 법원이 정한 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다.
• 선순위 담보권 설정일의 기준이 적용됩니다. 기준이 바뀌기 전에 설정된 근저당이 있다면, 그 근저당권자와의 관계에서는 설정 당시의 더 낮은 기준이 적용됩니다.
• 임차권등기가 된 집에 새로 들어가면 보증금이 기준 이하여도 최우선변제를 받을 수 없습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제6항). 등기부 을구에 임차권등기가 남아 있는지 꼭 확인하세요.

내 보증금이 기준 안에 드는지 확인하는 법

1. 집 주소의 지역 구분을 확인합니다. 과밀억제권역 여부는 수도권정비계획법 시행령 별표로 정해져 있어, 경기도 안에서도 시마다 다릅니다.
2. 월세가 있는 계약은 보증금만 기준이 됩니다.
3. 등기부 을구의 가장 오래된 근저당 설정일을 확인합니다. 2023년 2월 21일 이전이라면 그 시점의 기준도 함께 확인하세요.