등기부등본 읽는 법, 표제부·갑구·을구 확인 순서

등기부등본은 어디서 떼나요

정식 이름은 등기사항전부증명서입니다. 대법원 인터넷등기소에서 주소만 입력하면 누구나 볼 수 있고, 계약 전 확인용이라면 열람만으로 충분합니다.

열람할 때는 말소사항 포함을 선택하세요. 지금은 지워진 과거 기록까지 함께 보여서, 집주인이 그동안 압류나 가압류를 반복해서 당했는지 같은 이력을 알 수 있습니다. 말소된 기록에는 줄이 그어져 표시됩니다.

아파트·빌라 같은 집합건물은 등기부가 한 장이지만, 단독주택과 다가구주택은 토지와 건물 등기부가 따로 있습니다. 둘 다 확인해야 합니다.

1단계, 표제부에서 집이 맞는지 확인하기

표제부는 집의 물리적인 정보를 적은 부분입니다. 다음 세 가지를 계약서와 맞춰 보세요.

• 주소와 동·호수: 건물 외벽이나 현관에 붙은 호수와 등기부의 호수가 다른 경우가 있습니다. 계약서와 전입신고는 반드시 등기부(공부)상 호수로 해야 보호받습니다.
• 전용면적: 광고에 나온 면적과 크게 다르다면 이유를 물어보세요.
• 대지권: 집합건물은 ‘대지권의 표시’가 있어야 정상입니다. ‘대지권 미등기’라면 신축 직후라 정리가 덜 된 것인지, 다른 문제가 있는지 확인이 필요합니다.

표제부에는 건물이 불법으로 증축됐는지는 나오지 않습니다. 위반건축물 여부는 정부24에서 건축물대장을 따로 열람해 확인하세요.

2단계, 갑구에서 소유자와 위험 기록 확인하기

갑구에는 소유권에 관한 기록이 순위번호 순서대로 쌓입니다. 가장 아래쪽 소유권 기록의 소유자가 현재 집주인입니다. 계약 상대방의 신분증과 이름, 생년월일을 대조하세요.

그다음 갑구 전체를 훑으며 아래 기록이 있는지 봅니다.

소유권이 최근 몇 달 안에 바뀌었다면 이유를 물어보세요. 신축 빌라를 매매하면서 동시에 전세를 놓아 집값보다 높은 보증금을 받는 수법이 전세사기에서 자주 쓰였습니다.

3단계, 을구에서 먼저 받아 갈 돈 계산하기

을구에는 소유권 외의 권리가 적힙니다. 대부분은 은행의 근저당권입니다. ‘말소사항 포함’으로 열람했는데 을구가 아예 없다면 지금까지 담보가 설정된 적이 없다는 뜻입니다.

근저당권 기록에서 볼 숫자는 채권최고액입니다. 은행은 보통 실제 대출금의 120~130% 정도로 채권최고액을 정합니다. 집이 경매로 넘어가면 근저당권자는 이 금액 한도까지 나보다 먼저 배당을 받습니다.

을구에서 특히 조심할 기록은 다음과 같습니다.

• 임차권등기: 이전 세입자가 보증금을 돌려받지 못하고 이사 나갔다는 뜻입니다. 같은 일이 반복될 가능성이 높고, 임차권등기가 된 집에 새로 들어가면 보증금이 적어도 최우선변제를 받을 수 없습니다.
• 전세권: 다른 사람의 전세권이 남아 있다면 말소 여부를 확인하세요.
• 공동담보목록: 이 집 말고 다른 부동산과 함께 담보로 잡혀 있다는 뜻입니다. 다른 부동산의 상황도 영향을 줍니다.

언제 다시 봐야 하나요

등기부는 한 번 보고 끝나는 서류가 아닙니다. 계약 전에 깨끗했더라도 그 뒤에 근저당이나 가압류가 들어올 수 있습니다.

1. 계약 전: 계약할지 판단하기 위해
2. 계약 당일: 계약서에 도장을 찍기 직전
3. 잔금 직전: 보증금 대부분을 보내기 전

대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생기므로, 잔금일에 집주인이 대출을 받아 근저당을 설정하면 그 근저당이 내 보증금보다 앞섭니다. 이를 막으려면 계약서 특약에 ‘잔금일 다음 날까지 담보 설정 금지’를 넣으세요.

등기부만으로는 알 수 없는 것

등기부가 깨끗해도 다음 위험은 따로 확인해야 합니다.

• 집주인의 세금 체납: 납세증명서를 요구하거나 미납 국세·지방세를 열람하세요.
• 다가구주택의 다른 세입자 보증금: 확정일자 부여현황과 전입세대확인서로 확인합니다.
• 위반건축물 여부: 건축물대장으로 확인합니다.
• 집주인의 보증사고 이력: HUG 안심전세앱에서 조회할 수 있습니다.

빠짐없이 확인하려면 전세 계약 체크리스트를 열어 두고 하나씩 체크하세요.