임차인을 지키는 계약서 특약 예시 10가지

특약, 이렇게 써야 효력이 있어요

특약은 계약서의 기본 조항에 더해 당사자가 따로 합의한 약속입니다. 좋은 특약은 세 가지를 갖춥니다.

1. 누가 무엇을 해야 하는지 (임대인은 ○○한다)
2. 언제까지 해야 하는지 (잔금 지급일 다음 날까지)
3. 어기면 어떻게 되는지 (임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 받은 금액을 반환한다)

‘잘 협의한다’, ‘최선을 다한다’ 같은 문구는 분쟁이 생겼을 때 아무 힘이 없습니다. 아래 예시는 그대로 옮겨 쓸 수 있도록 다듬었지만, 실제 상황에 맞게 금액과 날짜를 채우고 상대방과 충분히 협의하세요.

1. 잔금일 다음 날까지 담보 설정 금지

임차인의 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생깁니다. 그 사이에 집주인이 대출을 받으면 근저당이 보증금보다 앞서게 됩니다.

2. 기존 근저당 말소 조건

을구에 이미 근저당이 있고 잔금으로 대출을 갚기로 했다면, 말소 시점과 방법을 구체적으로 적으세요.

3. 전세보증금반환보증 가입 불가 시 해제

보증 가입이 안 된다는 것은 그만큼 위험한 집이라는 신호이기도 합니다.

4. 전세자금대출 불가 시 해제

임차인의 소득이나 신용 때문에 대출이 거절되는 경우까지 넣으려면 집주인과 따로 합의해야 합니다. 이 부분은 다툼이 많으니 계약 전에 대출 가능 여부를 미리 상담받는 것이 가장 좋습니다.

5. 세금 체납 발견 시 해제

6. 신탁 주택이라면

7. 하자 수리 책임

8. 원상복구 범위

못 자국이나 벽지 변색처럼 생활하며 자연스럽게 생기는 흔적까지 원상복구를 요구받는 일이 많습니다. 입주 날 집 상태를 날짜가 남는 사진과 영상으로 찍어 두세요.

9. 집주인이 바뀔 때 알리기

집주인이 집을 파는 것 자체를 막을 수는 없습니다. 다만 대항력을 갖춘 임차인이라면 새 집주인이 임대인의 지위를 그대로 이어받으므로 보증금도 새 집주인에게 청구할 수 있습니다.

10. 다가구라면 선순위 보증금 고지

다가구주택은 건물 전체가 하나의 집이라, 먼저 들어온 세입자들의 보증금이 내 보증금보다 앞섭니다. 임대인은 계약할 때 확정일자 부여 현황 같은 선순위 임대차 정보와 납세증명서를 임차인에게 보여 줘야 합니다(제3조의7).

효력이 없는 특약도 있어요

주택임대차보호법은 이 법의 규정에 위반되는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다(제10조). 대항력, 2년 보장 기간, 계약갱신요구권, 증액 제한처럼 법이 정한 보호를 빼앗는 특약이 여기에 해당합니다. 예를 들어 다음 같은 특약은 계약서에 적혀 있어도 임차인을 구속하지 못합니다.

• 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다는 약정
• 임대차 기간을 2년 미만으로 정하면서 임차인도 2년을 주장할 수 없게 한 약정
• 법정 상한을 넘는 월세 전환이나 임대료 인상에 미리 동의한다는 약정

반면 원상복구 범위, 수리비 부담, 위약금, 관리비처럼 법이 따로 정하지 않은 부분은 임차인에게 불리하더라도 대부분 유효합니다. ‘어차피 무효’라고 생각하고 서명하지 말고, 계약서에 도장을 찍기 전에 고쳐 달라고 요청하세요.