매매 계약 절차, 가계약부터 소유권이전등기까지

한눈에 보는 매매 순서

1. 매물 확인: 등기부, 건축물대장, 토지이용계획, 세입자 여부 확인
2. 가계약금: 매물을 잡아 두기 위한 일부 금액 송금 (선택)
3. 본계약: 계약서 작성, 계약금(보통 매매가의 10%) 지급
4. 중도금: 계약금과 잔금 사이에 나눠 지급
5. 잔금과 등기: 잔금 지급과 동시에 소유권이전등기 서류를 넘겨받음
6. 신고와 세금: 거래신고, 취득세 신고·납부

1. 계약 전 확인

• 등기부등본: 매도인이 실제 소유자인지, 근저당과 압류가 있는지 확인합니다. 잔금으로 근저당을 갚기로 했다면 말소 방법을 계약서에 적습니다. 등기부등본 읽는 법
• 건축물대장: 위반건축물이면 이행강제금이 부과되고 대출이 제한될 수 있습니다.
• 토지이용계획: 토지이음에서 용도지역과 규제를 확인합니다. 토지거래허가구역에서는 계약 전에 허가를 받아야 하고, 주택은 실거주 의무가 붙을 수 있습니다.
• 세입자가 있는 집: 세입자의 보증금과 계약 기간, 계약갱신요구권 행사 여부를 확인하세요. 대항력 있는 세입자는 집주인이 바뀌어도 계약 기간 동안 살 수 있고, 매수인이 보증금 반환 의무를 이어받습니다.

2. 가계약금, 돌려받을 수 있을까

‘가계약’은 법률 용어가 아닙니다. 중요한 것은 무엇에 합의했느냐입니다.

• 대법원은 매매 목적물과 대금이 특정되고 중도금 지급 방법까지 합의했다면, 잔금 날짜를 정하지 않았거나 정식 계약서를 쓰지 않았어도 매매계약이 성립했다고 봤습니다(2005다39594).
• 계약이 성립했다면 가계약금을 보낸 쪽이 마음을 바꿔도 그냥 돌려받기 어렵습니다.
• 계약금 일부만 오간 상태에서 계약을 해제하려면, 해약금의 기준은 실제로 받은 가계약금이 아니라 약정한 계약금 전체입니다(2014다231378). 매도인이 받은 가계약금의 두 배만 돌려주고 해제할 수는 없다는 뜻입니다.

3. 계약금과 해약금

따로 정하지 않았다면 계약금은 해약금의 성격을 가집니다(민법 제565조). 상대방이 이행에 착수하기 전까지는 다음과 같이 계약을 해제할 수 있습니다.

• 매수인: 낸 계약금을 포기
• 매도인: 받은 계약금의 두 배를 돌려줌

‘이행에 착수’한 대표적인 경우는 중도금 지급입니다. 중도금이 오간 뒤에는 한쪽 마음대로 해제하기 어렵습니다. 그래서 계약 직후 중도금 일부를 빨리 보내 계약을 확정 짓는 경우도 있습니다.

4. 잔금과 소유권이전등기

잔금을 치르면서 매도인에게 등기권리증(등기필정보), 인감증명서, 위임장 등 등기에 필요한 서류를 넘겨받습니다. 보통 법무사가 잔금 당일 등기 신청을 대행합니다.

• 거래신고는 공인중개사가 계약서를 작성했다면 중개사가 신고합니다. 직거래라면 매도인과 매수인이 함께 신고합니다. 신고하지 않으면 500만원 이하, 거짓으로 신고하면 취득가액의 10% 이하 과태료가 부과됩니다.
• 등기를 기한 안에 신청하지 않으면 과태료가 부과됩니다. 무엇보다 등기 전에는 매도인이 다른 사람에게 이중으로 팔거나 담보를 잡힐 위험이 있으니 잔금일에 바로 신청하세요.

5. 6월 1일과 보유세

재산세와 종합부동산세는 6월 1일 현재 소유자에게 1년 치가 부과됩니다. 6월 1일 당일을 포함해 그 전에 잔금을 치르면 매수인이, 6월 2일 이후에 치르면 매도인이 그해 세금을 냅니다. 잔금일을 정할 때 함께 고려하세요.

6. 중개보수

매매 중개보수는 거래금액에 따라 상한요율이 정해져 있고, 그 안에서 협의합니다. 중개보수 계산기로 미리 계산해 보세요.