在韩国安全租房：外国居民全租（전세）与月租（월세）指南

全租与月租是怎么回事

• 全租（전세）：一次性支付一大笔保证金（보증금），通常不付月租。合同到期时，房东必须全额退还保证金。
• 月租（월세）：支付较少的保证金，另加每月租金。保证金较多、月租较低的方式常被称为半全租（반전세，보증부 월세）。

无论哪种方式，保证金都是您最大的风险。如果房东负债过多，或房子被拍卖（경매），您可能拿不回部分甚至全部保证金。本指南主要讲如何保护这笔钱。

《住宅租赁保护法》（주택임대차보호법）为租客提供两年租期、一次续约权和涨租上限等保护。剥夺租客这些保护的合同条款无效。

签约前：查看房产登记簿

最重要的文件是房产登记簿誊本（등기사항전부증명서，俗称‘등기부등본’）。任何人都可以在大法院网络登记所（대법원 인터넷등기소，www.iros.go.kr）输入地址查看，费用为700韩元。网站只有韩语，请中介或朋友帮忙。

• 选择**“包含注销事项”（말소사항 포함）**，可以看到以划线显示的过去的扣押和债务记录。
• 独栋住宅和多户住宅（단독주택、다가구주택）的土地和建筑物登记簿是分开的，两者都要查看。

标示部分（표제부）。 把地址、门牌号和面积与合同核对。门上的号码有时与登记簿不同；合同和迁入申报都必须使用登记簿上的门牌号。违章扩建不会显示在这里，请另外在政府24（정부24）查看建筑物台账（건축물대장）。

甲区（갑구）：所有权。 最后一条所有权记录上的人就是现在的房东。核对房东身份证上的姓名和出生日期。危险信号如下：

如果近几个月刚换过房主，要问清原因。新建别墅（빌라）在出售的同一天以高于房价的保证金出租，是常见的全租诈骗手法。

乙区（을구）：其他权利，大多是银行的最高额抵押权（근저당권）。要看的是债权最高额（채권최고액），而不是贷款余额，银行通常把它定为实际贷款的120%–130%左右。房子被拍卖时，银行在这个金额以内先于您受偿。

还要注意租赁权登记（임차권등기）：说明之前的租客没拿回保证金就搬走了，新租客住进这样的房子无法享受小额保证金最优先受偿。如果有他人的全租权（전세권），要确认会被注销。

登记簿要查三次： 决定之前、签约前一刻、支付尾款（잔금）前一刻。

登记簿上看不到的风险：

• 欠税。 要求房东出示国税、地方税纳税证明书（국세·지방세 납세증명서）。自2023年4月起，保证金超过1000万韩元的租客在租期开始前，无需房东同意即可在税务署或地方政府查看房东的欠税情况。
• 多户住宅中其他租客的保证金。 这些保证金排在您前面。经房东同意，可在居民中心（주민센터）调取确定日期赋予现况（확정일자 부여현황）和迁入户确认书（전입세대확인서）。自2023年4月起，房东必须向您出示或同意查阅。
• 房东的保证事故记录。 HUG的**“安心全租”App（안심전세앱）**可以查看市价；中介确认您有签约意向后，还能查询房东是否被禁止加入HUG保证。

和谁签约，钱打给谁

• 与登记簿上的所有权人签约，并核对其身份证与甲区记录。
• 如果由代理人（대리인）签约，要拿到盖有房东登记印章的委任书（위임장）和印鉴证明书（인감증명서），并直接打电话向房东确认合同条件。常见诈骗之一是：只被授权办理月租的管理人，却和租客签全租合同并卷走保证金。
• 定金和尾款只能打到登记簿上所有权人名下的账户。
• 信托房（신탁）： 只和原房主签约可能得不到保护。要调取信托原簿（신탁원부），并附上信托公司和优先受益人（우선수익자）的书面同意书。保证金打到信托原簿指定的账户。
• 确认对方是持证房产中介（공인중개사）。 中介助理（중개보조원）必须表明身份，而且不能制作合同。
• 对新建别墅要格外小心：没有可参考的过往成交，或同一栋楼很多户在同一时期换了房主。先确认能否加入保证金返还保证，是很好的筛选方法。

中介费（중개보수） 是法定上限，不是固定价格，请在签约前以书面形式约定。租赁的上限为：不足5000万韩元0.5%（最多20万韩元），5000万至不足1亿韩元0.4%（最多30万韩元），1亿至不足6亿韩元0.3%。月租的交易金额按保证金 + 月租 × 100计算（若结果不足5000万韩元，则按 × 70）。增值税另计。不得收取超过上限的费用。

合同中要加入的特约条款

有用的特约条款（특약）要写明谁、在什么期限前、做什么，以及违反时怎么办（例如租客可解除合同并取回全部款项）。“双方协商解决”之类的说法没有约束力。以下韩语原文来自本站韩语指南：

1. 尾款支付日的第二天之前不得设定新的抵押。
   임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 이 주택에 근저당권 등 담보권을 설정하거나 소유권을 이전하지 않는다. 이를 위반한 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 받은 금액 전부를 즉시 반환하고 이로 인한 손해를 배상한다.
2. 因房东或房屋原因无法加入保证金返还保证时，可解除合同。
   임차인이 전세보증금반환보증(주택도시보증공사, 한국주택금융공사, SGI서울보증 등)에 가입하지 못하는 사유가 임대인이나 주택의 사정으로 확인된 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 받은 계약금 등을 즉시 반환한다.
3. 支付尾款时还清并注销现有抵押，否则可解除合同。
4. 支付尾款前发现欠税，或因房屋或房东原因全租贷款被拒时，可解除合同。
5. 附上信托同意书；缺陷及老化的锅炉、管道、漏水由房东修理；恢复原状不包括正常损耗，并拍摄入住照片；出售房屋前通知租客；多户住宅须告知先前租客的保证金。

违反该法且对租客不利的条款无效，例如放弃续约请求权。但关于恢复原状、修理费、违约金、管理费的条款即使不公平通常也有效，请在签字前要求修改。特约条款能让您解除合同，却无法找回已经损失的保证金。

入住当天：전입신고 与 확정일자

• 迁入申报： 可在政府24网上办理，或去居民中心办理。外国居民的手续可能与韩国公民不同，请向居民中心或1345确认适用于您的申报方式，并在入住当天办理。
• 确定日期： 可在居民中心、登记所办理，也可通过网络登记所在线申请，从签约当天起即可办理。在线申请时，工作日16点后提交的可能、18点后或周末节假日提交的一定会被记为下一个工作日。想当天拿到日期，请在工作日白天去居民中心。
• 网上办理迁入申报不会同时获得确定日期，两者都要办。

整个租期内都要把登记地址保留在这里；即使短暂迁到别处，也会失去对抗力（家人的登记留在原址的情况除外）。入住当天请拍下带日期的房屋状况照片和视频。

30天内申报租赁合同

根据住宅租赁申报制度（주택 임대차 신고제，‘전월세 신고제’），符合以下条件须申报：

• 保证金超过6000万韩元，或月租超过30万韩元；
• 房屋位于特别自治市·道、市·区（시·구）、广域市，或京畿道的郡（군）（其他道的郡除外）。

须在签约后30天内，通过不动产交易管理系统（부동산거래관리시스템）在线申报，或到居民中心申报。只要一方提交双方签字的合同，即视为共同申报。申报时提交合同即视为已取得确定日期；办理迁入申报时一并提交租赁合同，也会同时完成租赁申报。只延长租期、金额不变的续约无需申报。2025年6月1日以后签订的合同，迟报或不报罚款2万至30万韩元，虚假申报罚款100万韩元。

保证金返还保证保险（HUG要点与期限）

保证金返还保证（전세보증금반환보증）在房东无法退还时代为支付保证金。住房城市保证公社（주택도시보증공사，HUG）的规定如下：

例如：公示价格2亿韩元的别墅，房价按2.8亿韩元计算，其90%即2.52亿韩元，须能覆盖您的保证金和优先债权。

主要条件： 已办理迁入申报和确定日期；租期一年以上；合同由持证中介居间并盖章；土地和建筑物都归房东所有；甲区无拍卖、扣押、假扣押、假处分、预告登记；非违章建筑（公寓除外）；房东未被HUG禁止。请向HUG确认您的滞留资格是否影响投保。

月租房屋，HUG按年6.5%把月租换算成保证金来计算上限。韩国住宅金融公社（한국주택금융공사，HF）和SGI首尔保证（SGI서울보증）也有类似产品。

小额保证金最优先受偿

房子被拍卖时，小额保证金租客可先于银行拿回部分保证金（최우선변제）。适用于2023年2月21日以后设定的抵押：

• 必须在拍卖开始决定登记之前入住并办理迁入申报。
• 所有小额租客的最优先受偿总额不能超过房屋价值的一半。
• 必须在法院规定的期限前申请分配（배당요구）。
• 最早一笔抵押的设定日期很关键。 对于更早设定的抵押，适用当时较低的标准；在首尔，2021年5月11日至2023年2月20日设定的抵押，标准为1.5亿韩元和5000万韩元。
• 月租只按保证金计算。已有租赁权登记的房子，新租客不享有最优先受偿。

2026年7月起并入全南光州统合特别市（전남광주통합특별시）的原光州广域市地区，在相关法规修订前仍适用广域市标准。该制度只保护部分保证金，也请考虑保证保险。

续约权与5%上限

• 续约请求权（계약갱신요구권）： 在租期结束前6个月至2个月之间提出。只能使用一次，续约2年。
• 5%上限： 保证金或月租最多上涨5%（地方条例可规定更低），涨后一年内不得再涨。
• 续约后的合同，租客可随时通知解约，房东收到通知3个月后生效。
• 请用短信、电子邮件或内容证明邮件（내용증명）提出，明确写上：“계약갱신요구권을 행사합니다.”

房东只能以法定理由拒绝，例如拖欠两个月租金、擅自转租、严重损坏、重建，或房东本人或其直系亲属（如父母、子女）要入住。如果房东以自住为由拒绝，之后却无正当理由租给他人，您可以要求赔偿，请保留拒绝通知。

默示续约（묵시적 갱신）： 如果房东在到期前6至2个月没有通知，您在到期前2个月也没有通知，合同按原条件延长2年。您可提前3个月通知随时解约，续约请求权也保留到以后使用。

未经您同意，房东不能把全租改为月租。如果您同意，换算率不得超过年10%与基准利率 + 2个百分点中的较低者（按目前3.0%的基准利率为5%），而且总涨幅须在5%以内。

保证金拿不回来时（임차권등기명령）

1. 不要急着搬走。 您的保护取决于继续居住并保留登记。
2. 已投保的，向保证机构申请代偿；请在合同到期前确认其期限。
3. 合同到期后，向房屋所在地法院申请租赁权登记命令（임차권등기명령）。确认登记簿上已记载租赁权登记后再搬走；仅提出申请就搬走会失去保护。
4. 寄送内容证明（내용증명），然后可通过支付命令（지급명령）或诉讼，进而申请强制拍卖（강제경매）。
5. 住宅租赁纠纷调解委员会（주택임대차분쟁조정위원회）的调解可能比诉讼更快、更省钱。

怀疑遭遇全租诈骗时，全租受害及预防支援中心（전세피해 및 예방지원센터）提供法律、金融和住房咨询；自2026年5月起，尚未签约的人也可以请其审查登记簿和合同。依特别法被认定为受害者的人，可获得延缓拍卖、优先购买权和金融支持等；该法仅适用于在2025年5月31日（含）之前首次签订租赁合同的承租人，有效至2027年5月31日，受害者最低保障金和预先支付制度预计于2026年11月13日起实施。

求助渠道

以下信息于2026年10月23日在官方网站确认。

来源：1345 · 大韩法律救助公团 · HUG · HUG全租受害支援 · 首尔外国居民门户 · Danuri · 政府24。附法律依据的韩语原文：/guide/registry/、/guide/after-contract/、/guide/renewal/。