중개보수 제대로 알기, 상한요율과 협의 방법

중개보수는 ‘최대 금액’입니다

공인중개사법 시행규칙은 거래 종류와 금액에 따라 상한요율과 한도액을 정합니다. 중개보수는 이 상한을 넘지 않는 범위에서 의뢰인과 중개사가 협의해 정합니다. 중개사무소에는 자신이 받는 요율표를 게시해야 하고, 그 이상은 받을 수 없습니다.

주택 요율표

매매·교환

전세·월세 등 임대차

중개보수는 중개사무소가 있는 시·도의 조례를 따릅니다. 서울과 경기도 조례는 위 표와 같고, 어느 조례도 이 표의 상한을 넘을 수 없습니다.

오피스텔과 그 밖의 부동산

• 주거용 오피스텔 (전용 85㎡ 이하, 전용 입식 부엌·수세식 화장실·목욕시설을 갖춘 경우): 매매 0.5%, 임대차 0.4% 이내에서 협의합니다. 2026년 8월 28일 시행규칙 개정으로 ‘상한요율 이내에서 서로 협의해 결정한다’는 점이 명시됐습니다.
• 그 밖의 부동산 (토지, 상가, 요건을 갖추지 못한 오피스텔 등): 거래금액의 0.9% 이내에서 협의합니다.
• 주택과 상가가 섞인 건물: 주택 면적이 절반 이상이면 주택 요율, 절반 미만이면 주택 외 요율을 적용합니다.

거래금액은 이렇게 계산해요

예시: 서울에서 보증금 1천만원, 월세 50만원 원룸을 계약하면 1천만원 + 50만원 × 100 = 6천만원입니다. 5천만원 이상이므로 그대로 6천만원에 0.4%를 곱한 24만원이 상한이고, 한도액 30만원 이내입니다. 보증금 500만원, 월세 40만원이라면 500만원 + 4천만원 = 4,500만원이 5천만원 미만이므로 500만원 + 40만원 × 70 = 3,300만원에 0.5%를 곱한 16만 5천원이 상한입니다.

부가가치세와 지급 시기

• 중개보수 한도에는 부가가치세가 포함되지 않습니다. 일반과세자인 중개사무소는 보수의 10%를 별도로 받을 수 있습니다. 간이과세자는 실제 부가가치세 부담이 훨씬 낮아 10%를 받으면 초과 보수로 문제가 될 수 있으니, 사업자 유형을 홈택스 사업자 상태 조회에서 확인해 보세요.
• 지급 시기는 따로 약정하지 않았다면 거래대금 지급이 끝난 날(보통 잔금일)입니다.
• 중개사의 고의나 과실로 계약이 무효·취소·해제되면 중개보수를 낼 필요가 없습니다.

협의할 때 알아 둘 것

• 공인중개사법은 법정 보수를 넘는 금품을 받는 것을 금지합니다. ‘수고비’, ‘사례금’ 같은 명목도 마찬가지입니다(제33조).
• 상한보다 많이 냈다면 넘는 금액은 돌려 달라고 청구할 수 있고, 시·군·구청에 신고할 수 있습니다.
• 중개보수와 별도로 실비를 받을 수 있지만, 권리관계 확인에 드는 실비는 매도인·임대인에게, 계약금 반환 보장에 드는 실비는 매수인·임차인에게 청구합니다. 영수증을 첨부해야 하고 조례로 정한 한도가 있습니다.

중개보수 계산기에 금액을 넣으면 상한과 부가가치세를 바로 계산해 줍니다.