전세사기 유형 7가지와 예방법

전세사기는 대부분 비슷한 틈을 노립니다

전세사기 수법은 다양해 보이지만 대부분 세 가지 틈을 노립니다. 집값보다 많은 보증금, 진짜 권한이 없는 사람과의 계약, 임차인이 확인하기 어려운 정보입니다. 아래 일곱 가지 유형을 알면 대부분 계약 전에 걸러 낼 수 있습니다.

1. 깡통전세

집에 걸린 대출과 보증금의 합이 집값에 가깝거나 넘는 경우입니다. 집값이 조금만 떨어져도 집주인이 보증금을 돌려주지 못하고, 경매로 넘어가면 은행이 먼저 배당을 받아 보증금 일부 또는 전부를 잃습니다.

막는 법: 실거래가로 시세를 확인하고, 등기부 을구의 채권최고액과 내 보증금을 더해 시세의 70%를 넘지 않는지 계산하세요. 보증금 위험도 진단으로 바로 확인할 수 있습니다.

2. 동시진행과 명의만 빌려준 집주인

신축 빌라를 분양하거나 매매하면서 같은 날 전세 계약을 함께 진행해, 집값보다 높은 보증금을 받아 매매 대금을 치르는 수법입니다. 소유권은 재산이 없는 사람에게 넘어가고, 계약이 끝나면 보증금을 돌려줄 사람이 없습니다.

막는 법: 소유권이 최근에 바뀌었거나, 신축인데 시세를 확인할 거래 사례가 없다면 특히 조심하세요. 같은 건물에 비슷한 시기 소유자가 바뀐 호실이 많다면 의심해야 합니다. 전세보증금반환보증 가입이 가능한지 먼저 확인하는 것도 좋은 걸러 내기 방법입니다.

3. 신탁 사기

집이 신탁회사에 맡겨져 있는데, 원래 집주인(위탁자)이 신탁회사 동의 없이 세를 놓는 경우입니다. 등기상 소유자는 신탁회사라서 임차인은 대항력을 인정받지 못하고, 신탁회사가 집을 처분하면 쫓겨날 수 있습니다.

막는 법: 등기부 갑구에 ‘신탁’이 있으면 신탁원부를 발급받아 임대 권한이 누구에게 있는지 확인하고, 신탁회사와 우선수익자의 서면 동의서를 받으세요. 보증금은 신탁원부에 정한 계좌로 보내야 합니다.

4. 이중계약과 가짜 대리인

집주인에게 월세 계약 권한만 받은 관리인이나 중개보조원이 세입자에게는 전세 계약을 맺고 보증금을 가로채는 수법입니다. 집주인과 세입자가 서로 다른 계약서를 갖게 됩니다.

막는 법:

• 대리인과 계약할 때는 소유자의 인감이 찍힌 위임장과 인감증명서를 받고, 소유자와 직접 통화해 계약 조건을 확인하세요.
• 계약금과 잔금은 반드시 등기부상 소유자 명의 계좌로 보내세요.
• 설명하는 사람이 공인중개사인지 확인하세요. 중개보조원은 자신이 보조원임을 알려야 하고, 계약서를 작성할 수 없습니다.

5. 선순위 보증금 숨기기

다가구주택은 건물 전체가 한 사람 소유라 등기부에 다른 세입자의 보증금이 나오지 않습니다. 집주인이나 중개인이 먼저 들어온 세입자의 보증금을 실제보다 적게 알려 주면 임차인은 위험을 모른 채 계약하게 됩니다.

막는 법: 집주인 동의를 받아 주민센터에서 확정일자 부여현황과 전입세대확인서를 떼어 보세요. 2023년 4월부터 임대인은 계약할 때 확정일자 부여현황을 임차인에게 보여 주거나 열람에 동의해야 합니다.

6. 잔금일 대출

계약할 때는 등기부가 깨끗했는데, 잔금일에 집주인이 대출을 받아 근저당을 설정하는 경우입니다. 임차인의 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생기므로 같은 날 설정된 근저당이 앞섭니다.

막는 법: 잔금 직전 등기부를 다시 열람하고, 계약서에 **‘임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 담보권을 설정하지 않으며, 위반 시 임차인은 계약을 해제할 수 있다’**는 특약을 넣으세요. 특약 예시 보기

7. 세금 체납 숨기기

집주인이 세금을 밀렸다면 집이 경매에 넘어갈 때 체납 세금이 보증금보다 먼저 배당될 수 있습니다. 등기부에는 압류가 되기 전까지 체납 사실이 나오지 않습니다.

막는 법: 임대인에게 국세·지방세 납세증명서를 요구하세요. 2023년 4월부터 보증금이 1천만원을 넘는 계약을 맺은 임차인은 임대차 시작일까지 임대인 동의 없이도 세무서와 지자체에서 미납 세금을 열람할 수 있습니다.

계약 전 마지막 점검

하나라도 설명이 석연치 않다면 계약을 서두르지 마세요. 좋은 조건의 집은 다시 나오지만 잃은 보증금은 돌아오기 어렵습니다.

피해가 의심된다면

• 전세피해 및 예방지원센터에서 법률·금융·주거 상담을 받을 수 있습니다. 2026년 5월 법 개정으로 계약 전 예비 임차인도 등기 권리분석과 계약서 검토 상담을 받을 수 있게 됐습니다.
• 전세사기피해자로 결정되면 경매·공매 유예, 우선매수권, 금융 지원 등을 받을 수 있습니다. 특별법은 2027년 5월 31일까지 효력이 있고, 연장된 기간의 지원은 2025년 5월 31일 이전에 처음 임대차 계약을 맺은 임차인에게 적용됩니다.
• 2026년 11월 13일부터는 피해자에 대한 최소보장금과 선지급 제도가 시행될 예정입니다.
• 보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 한다면 이사 전에 임차권등기명령을 신청하고, 등기부에 임차권등기가 기록된 것을 확인한 뒤 이사하세요. 신청만 한 상태로 이사하면 대항력을 잃습니다. 계약갱신과 보증금 반환 알아보기