계약갱신청구권과 묵시적 갱신, 만기에 보증금 돌려받기

계약갱신청구권, 한 번 더 2년

임차인은 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 집주인은 법이 정한 사유가 없으면 거절할 수 없습니다.

• 횟수: 1회
• 기간: 갱신된 계약은 2년
• 임대료: 보증금과 월세 인상은 기존 금액의 5% 이내. 시·도 조례로 이보다 낮게 정할 수 있고, 증액 후 1년 안에는 다시 올릴 수 없습니다.
• 해지: 갱신된 계약에서도 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.

집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우

주택임대차보호법 제6조의3은 거절할 수 있는 사유를 아홉 가지로 정합니다.

1. 임차인이 2기(두 달 치)에 해당하는 월세를 연체한 적이 있는 경우
2. 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의해 집주인이 상당한 보상을 한 경우
4. 집주인 동의 없이 집의 전부나 일부를 다른 사람에게 다시 빌려준 경우
5. 고의나 중대한 과실로 집을 파손한 경우
6. 집의 전부나 일부가 없어져 임대차 목적을 이룰 수 없는 경우
7. 철거나 재건축이 필요한 경우 (계약 때 계획을 알렸거나, 노후·안전 문제, 다른 법령에 따른 경우)
8. 집주인이나 그 직계존속·직계비속이 실제로 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

묵시적 갱신, 아무 말이 없을 때

만기 전에 서로 아무 연락이 없으면 계약은 같은 조건으로 2년 연장됩니다. 이를 묵시적 갱신이라고 합니다.

묵시적으로 갱신된 계약에서 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월 뒤 계약이 끝납니다. 반면 집주인은 2년 동안 계약을 끝낼 수 없습니다. 묵시적 갱신은 계약갱신청구권을 쓴 것으로 보지 않으므로, 갱신청구권은 다음 만기에 그대로 쓸 수 있습니다.

갱신할 때 월세로 바꾼다면

계약갱신요구권으로 갱신하면 계약은 이전과 같은 조건으로 갱신됩니다. 그래서 집주인이 일방적으로 전세를 월세로 바꾸자고 요구할 수 없고, 임차인이 동의한 경우에만 전환할 수 있습니다. 동의해서 보증금 일부를 월세로 바꿀 때는 법정 전월세 전환율 상한(연 10%와 기준금리 + 2%p 중 낮은 값)을 넘을 수 없고, 전환한 금액을 포함한 전체 임대료 인상이 5% 이내여야 합니다. 전월세 전환 계산기로 상한을 확인해 보세요.

만기에 보증금을 돌려받지 못하면

1. 이사를 서두르지 마세요. 대항력과 우선변제권은 그 집에 살면서 주민등록을 유지해야 지켜집니다.
2. 보증보험에 가입했다면 보증기관에 보증이행을 청구합니다. 기관마다 청구 기한과 서류가 정해져 있으니 만기 전에 미리 확인하세요.
3. 임차권등기명령을 신청하세요. 계약이 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 집 소재지 관할 법원에 신청할 수 있습니다. 등기가 실제로 등기부에 기록된 것을 확인한 뒤 이사해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
4. 내용증명과 법적 절차: 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보내고, 그래도 돌려주지 않으면 지급명령이나 보증금반환소송을 거쳐 강제경매를 신청할 수 있습니다.
5. 분쟁조정: 대한법률구조공단 등의 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하면 소송보다 빠르고 비용이 적게 들 수 있습니다.