전세 계약 체크리스트

중개사가 준 출력물이 아니라 직접 열람하세요. 갑구의 마지막 소유권 기록이 현재 소유자입니다.

어디서: 대법원 인터넷등기소, 열람 700원

하나라도 있으면 계약을 멈추세요. 신탁등기가 있다면 신탁원부로 임대 권한과 신탁회사 동의 여부를 확인해야 합니다.

어디서: 등기부 갑구

을구의 채권최고액(대출 잔액이 아님)을 기준으로 계산하세요. 70%를 넘으면 집값이 조금만 떨어져도 보증금이 위험합니다.

어디서: 등기부 을구, 실거래가

같은 단지·비슷한 면적의 최근 거래를 보세요. 주변보다 유난히 싼 전세나 시세보다 높은 전세는 의심해야 합니다.

어디서: 국토교통부 실거래가 공개시스템

위반건축물이거나 근린생활시설을 주거용으로 쓰는 집은 전세대출과 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다.

어디서: 정부24, 무료 열람

임대인은 계약 때 납세증명서를 보여 줘야 합니다. 보증금 1천만원을 넘는 계약을 맺었다면 임대차 시작일까지 집주인 동의 없이도 세무서와 지자체에서 미납 세금을 열람할 수 있습니다.

어디서: 세무서, 시·군·구청

집주인 동의를 받아 확정일자 부여현황과 전입세대확인서를 떼면 선순위 보증금을 알 수 있습니다.

어디서: 주민센터, 확정일자 부여현황 600원

HUG(주택도시보증공사) 기준으로 보증금과 선순위 채권(근저당 등 나보다 앞선 빚)의 합이 주택가격의 90% 이내여야 하고, 공인중개사를 통한 계약이어야 합니다.

어디서: HUG·HF 상담, 안심전세앱

사무소에 등록증, 자격증, 손해배상 보장 증서가 걸려 있는지 보세요. 설명하는 사람이 공인중개사인지 중개보조원인지도 물어보세요.

어디서: 시·군·구청, 서울부동산정보광장

공인중개사를 통해 계약 의사가 확인되면 임대인 동의 없이도 대위변제 이력(보증기관이 보증금을 대신 돌려준 적이 있는지), 보증금지 대상 여부 등을 볼 수 있습니다. 결과가 나오기까지 며칠 걸릴 수 있고 월 3회까지 조회할 수 있으니 계약 일주일 전쯤 신청하세요.

어디서: HUG 안심전세앱

신분증으로 이름과 생년월일을 대조하세요. 대리인이라면 소유자 인감이 찍힌 위임장과 인감증명서를 받고, 소유자와 직접 통화해 확인하세요.

중개사나 대리인, 제3자 계좌로 보내면 나중에 다툼이 생겼을 때 돌려받기 어렵습니다.

며칠 사이에 근저당이 추가되거나 가압류가 들어오는 경우가 있습니다.

어디서: 인터넷등기소

잔금 다음 날까지 담보 설정 금지, 보증보험 가입 불가 시 계약 해제, 체납 발견 시 해제 같은 문구를 넣으세요.

확인·설명서에는 권리관계, 신탁·공동담보 여부, 관리비 등이 적힙니다. 설명과 다르면 중개사 책임을 묻는 근거가 됩니다.

계약 뒤 새로 생긴 권리가 없는지 보세요. 문제가 생겼다면 잔금을 보내기 전에 멈춰야 합니다.

이체 내역과 함께 보증금 영수증을 받아 두면 나중에 보증금 반환을 다툴 때 증거가 됩니다.

대항력(집주인이 바뀌어도 새 집주인에게 계약을 주장할 수 있는 힘)은 입주와 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 생깁니다. 하루라도 늦으면 그사이 생긴 근저당보다 순위가 밀릴 수 있습니다.

어디서: 전입신고 정부24·주민센터, 확정일자 주민센터·등기소(온라인은 평일 16시 전 신청)

보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약은 30일 안에 신고해야 합니다. 신고할 때 계약서를 함께 내야 확정일자도 받은 것으로 처리됩니다.

어디서: 부동산거래관리시스템, 주민센터

잔금일과 전입일 중 늦은 날부터 계약 기간의 절반이 지나기 전까지 신청할 수 있습니다. 미루지 말고 입주 직후 가입하세요.

어디서: HUG, HF, SGI서울보증