Danh sách kiểm tra thuê nhà an toàn cho người nước ngoài tại Hàn Quốc

Thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý (cập nhật tháng 10/2026). Thuật ngữ tiếng Hàn trong ngoặc để bạn đưa cho môi giới hoặc cán bộ xem. Cần trợ giúp: Trung tâm hướng dẫn tổng hợp cho người nước ngoài 1345 (có tiếng Việt, Anh, Trung và nhiều thứ tiếng khác).

Trước khi ký

• Xem sổ đăng ký bất động sản (등기사항전부증명서, ‘등기부등본’) tại www.iros.go.kr, chọn bao gồm mục đã xóa (말소사항 포함). Với nhà riêng hoặc nhà nhiều hộ thuê, xem cả sổ đất và sổ nhà.
• Địa chỉ, số phòng, diện tích ở phần mô tả (표제부) khớp với hợp đồng, và sổ quản lý công trình (건축물대장) cho thấy không phải công trình vi phạm.
• Mục A (갑구): chủ nhà là chủ sở hữu ghi cuối cùng, không có phong tỏa tạm thời (가압류), tịch biên (압류), lệnh cấm định đoạt (가처분), quyết định đấu giá (경매개시결정) hay đăng ký tạm (가등기). Nếu có ủy thác (신탁), đã có sổ gốc ủy thác (신탁원부) và giấy đồng ý bằng văn bản.
• Mục B (을구): tổng số tiền bảo đảm tối đa (채권최고액) + tiền cọc của bạn không quá 70% giá thị trường (시세), và không có đăng ký quyền thuê (임차권등기).
• Đã có giấy chứng nhận nộp thuế (납세증명서) của chủ nhà; với nhà nhiều hộ thuê, đã có bảng hiện trạng cấp ngày xác nhận (확정일자 부여현황) và giấy xác nhận hộ chuyển đến (전입세대확인서).
• Ứng dụng An tâm Jeonse (안심전세앱) cho thấy chủ nhà không bị cấm, và đã xác nhận căn nhà có thể mua bảo hiểm hoàn trả tiền cọc (전세보증금반환보증).
• Môi giới có giấy phép (공인중개사), và phí môi giới (중개보수) đã thỏa thuận bằng văn bản trong mức trần luật định.

Ngày ký hợp đồng

• Xem lại sổ đăng ký ngay trước khi ký.
• Giấy tờ tùy thân của chủ nhà khớp với chủ sở hữu trong sổ. Nếu người đại diện ký: giấy ủy quyền (위임장) + giấy chứng nhận con dấu (인감증명서), và bạn đã gọi trực tiếp cho chủ nhà.
• Tiền đặt cọc hợp đồng chỉ chuyển vào tài khoản đứng tên chủ sở hữu trong sổ đăng ký.
• Hợp đồng dùng số phòng trong sổ đăng ký và có điều khoản đặc biệt (특약): không lập thế chấp cho đến ngày hôm sau ngày thanh toán cuối; được hủy và hoàn tiền toàn bộ nếu không mua được bảo hiểm hoặc phát hiện nợ thuế.

Ngày chuyển đến

• Xem lại sổ đăng ký ngay trước khi trả tiền thanh toán cuối (잔금).
• Khai báo chuyển đến (전입신고) ngay trong ngày. Người nước ngoài: hỏi trung tâm hành chính phường (주민센터) hoặc 1345 loại khai báo nào áp dụng cho bạn.
• Lấy dấu ngày xác nhận (확정일자) trên hợp đồng (đến trung tâm hành chính phường vào ngày thường để có ngày ngay hôm đó).
• Chụp ảnh và quay video tình trạng căn nhà có ghi ngày.

Trong thời gian thuê

• Khai báo hợp đồng thuê (주택 임대차 신고) trong 30 ngày kể từ khi ký nếu tiền cọc trên 60 triệu won hoặc tiền thuê trên 300.000 won mỗi tháng.
• Đăng ký bảo hiểm hoàn trả tiền cọc ngay sau khi chuyển đến (hạn chót: trước khi qua một nửa thời hạn thuê).
• Giữ đăng ký cư trú tại địa chỉ này, thỉnh thoảng xem lại sổ đăng ký, và trả tiền thuê bằng chuyển khoản.
• Từ 6 đến 2 tháng trước khi hết hạn: quyết định có ở tiếp không. Yêu cầu gia hạn (계약갱신요구권) bằng văn bản; mức tăng tối đa 5%.
• Nếu không được trả tiền cọc: đừng dọn đi cho đến khi lệnh đăng ký quyền thuê (임차권등기명령) đã được ghi vào sổ đăng ký. Gọi 132 hoặc 1533-8119 để được giúp.